[사례1] 최근 이명박 대통령이 퇴임후 거처할 내곡동 사저를 아들 시형씨 이름으로 매입한 것이 부동산실명제 위반이 아니냐는 논란이 있다. 시형씨 이름으로 구입하는데 필요한 자금은 대통령이 담보를 제공하고 대출받은 돈 등으로 충당한 것으로 알려지고 있다. 야당에서는 이것이 부동산실명제 위반이라고 주장하고, 청와대 측에서는 매매의 주체가 아들이고 대출 명의자도 아들이기 때문에 부동산실명제 위반은 아니라고 하면서, 문제의 토지는 조만간 대통령이 다시 취득할 것이라고 주장한다. 부동산실명제 위반일까?
[사례2] 공무원인 A가 값이 크게 오를 것으로 예상되는 B의 토지를 구입하기로 하였다. 그러나 자신의 명의로 등기를 하게 되면, 여러 구설수에 오를 것 같아, C에게 부탁하여 C의 명의로 구입하여 소유권이전등기도 C의 명의로 하였다. 이 경우 C명의로의 소유권이전등기는 유효한가?
[사례3] 위 사례2에서 소유권등기명의자로 있던 C가 A 모르게, 마치 자신이 소유자인양 행세하면서 토지를 D에게 팔아 그 돈을 착복하였다. C에게 횡령죄가 성립하는가?
1. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 개관
○ 도입배경
- 1995. 김영삼 정부에서 제정
- 부동산에 관한 소유권 기타 물권을 실체적 권리관계에 부합하도록 실권리자 명의로 등기하게 함으로써 부동산등기제도를 악용한 투기·탈세·탈법행위등 반사회적 행위를 방지하고 부동산거래의 정상화와 부동산가격의 안정을 도모하여 국민경제의 건전한 발전에 이바지하려는 것임(1조)
○ 명의신탁의 의의
- 부동산에 관한 소유권이나 그 밖의 물권(이하 "부동산에 관한 물권"이라 한다)을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려고 하는 자[이하 "실권리자"(실권리자)라 한다]가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기(가등기를 포함한다. 이하 같다)는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정[위임·위탁매매의 형식에 의하거나 추인(追認)에 의한 경우를 포함한다]을 말함(2조 1호)
○ 명의신탁약정의 민사상 효력
- 원칙적 무효(4조 1항), 명의신탁약정 뿐만 아니라 그에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동도 무효
- 위 무효는 제3자에게 대항하지 못함
- 다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 유효 ⇒ 사례2
○ 종중 및 배우자에 대한 특례
- 종중이 보유한 부동산에 관한 물권을 종중 외의 자 명의로 등기한 경우
- 배우자 명의로 부동산에 관한 물권을 등기한 경우
※ 조세포탈, 강제집행면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 않는 경우에는 유효. 왜 이러한 예외를 인정할까? 민법의 대가 곽윤직 교수도 이해 못하고 있음(곽윤직, 물권법 제7판 96쪽, 박영사)
○ 부동산실명제위반에 대한 제재
- 과징금 : 부동산가액의 30/100에 해당하는 금액의 범위에서
- 이행강제금 : 과징금을 받고도 실권리자 명의로 등기하지 않은 경우
- 벌칙 : 명의신탁자(5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금) ⇒ 사례1
명의수탁자(3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금)
2. 명의신탁과 횡령
○ 횡령의 의의
- 타인의 재물을 보관하는 자가 그 재물을 영득할 의사를 표현하는 것. 소비, 착복, 은닉 또는 점유의 부인 등 그 형태는 다양
- 명의수탁자가 보관하던 토지를 영득한 경우 횡령죄가 되는지 여부는 그 토지의 소유권이 누구에게 있었느냐 여부에 따라 다름(명의신탁의 유무효에 따라 결정)
○ 2자간 명의신탁
- A가 자신의 명의로 등기하여 소유하고 있던 부동산을 B와 명의신탁약정을 하고 B의 명의로 소유권이전등기를 넘겨주는 형식
- 위 경우, 명의신탁약정이나 등기 모두 무효이므로 소유권은 A에게 있고, 따라서 등기명의자일뿐인 B가 부동산을 임의로 처분하였다면, 이는 다른 사람의 재물을 영득한 것이 되어 횡령에 해당
○ 3자간 명의신탁(중간생략등기형 명의신탁)
- A가 B와 명의신탁약정을 맺고, A가 매매계약의 당사자가 되어 매도인 C와 매매계약을 체결하되 등기는 C로부터 B 앞으로 직접 이전하는 형식.
- 이 경우 명의신탁약정이나 등기 모두 무효. 소유권은 매도인 C에게 그대로 남게 됨. A와 C 사이의 매매는 여전히 유효.
- 따라서, 수탁자 B가 그의 명의로 있던 부동산을 임의로 처분하여 대금을 착복한 경우 횡령죄가 성립. 누구에 대한 횡령죄가 성립하는가? A 아니면 C. 판례는 A가 피해자라고 함.
○ 계약명의신탁
- A가 B에게 B의 명의로 C의 부동산을 매수하여 달라는 부탁을 하는 방법으로 명의신탁약정을 맺은 다음, B가 매매의 당사자로 나서 C와 매매계약을 체결하고 이전등기도 B 앞으로 하는 경우
․ 매도인 C가 명의신탁사실을 모르는 경우
명의신탁약정은 무효이지만 이전등기는 유효하고, 부동산의 소유권은 수탁자인 B에게 귀속됨. 따라서 B가 부동산을 처분하여 그 대금을 착복하더라도 이는 자신의 소유물을 처분한 것이 되어 횡령죄가 성립하지 않음. 판례는 배임죄도 부정
․ 매도인 C가 명의신탁사실을 알고 있는 경우
명의신탁약정 및 이전등기 모두 무효이고, 소유권은 여전히 C에게 남아 있음. 학설 대립.
⇒ 사례3
3. 맺음말
○ 대통령의 도덕성
○ 노무현 대통령 퇴임 당시 ‘노방궁’ 논란과 대비
- 2011. 10. 13. 23:30 청주MBC라디오(FM 107.1Mhz) 방송
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