인근 개발땐 '연접개발제한'으로 건축불가…미리 건축허가 받아놓는 게 좋슴다.
서울에 사는 김씨는 은퇴 후를 대비해 경기도 소재 임야 1,000평을 2년 전에 매입했다.
당시에는 집을 지을 경제적 여유가 없어 건축을 차일피일 미루다 올해 회사에서 은퇴를 하면서 전원주택을 신축하기로 결정했다. 그러나 임야가 용도지역상 문제가 없는데도 불구하고 전원주택 신축이 불가능하다는 통보를 받았다. 그의 땅 바로 옆에 전원주택단지가 석 달 전 건축허가를 받으면서 연접개발제한이 적용됐기 때문이다.
연접개발제한은 자연환경이나 농지 및 산림을 보전하고 무분별한 난개발을 방지하기 위해 개발행위 면적을 제한하는 것이다. 산지관리법 규정을 살펴보면 산지전용허가를 받고자 하는 지역의 경계와 종전의 산지전용허가지역의 경계가 직선거리 500m이내 있는 경우 적용된다. 이때 산지전용허가 가능면적은 총 3만㎡(약 9,075평)로 해당 면적을 초과하는 경우 신규 임야의 개발은 불가능하게 된다. 다만 예외적으로 도로법상 도로 또는 너비 20m 이상인 지형지물(철도, 하천, 자연공원 등)로 분리된 임야의 개발은 가능하다.
연접개발제한 여부는 토지이용계획확인서에 나타나지 않는다. 그러므로 해당 임야 소재지 관청에 연접개발제한을 확인해야 한다. K씨의 경우 임야 매입 당시 연접개발제한이 적용되지 않았지만 주변 개발로 인하여 전원주택 건축이 불가능하게 됐다. 연접개발제한 규정은 사업주체가 동일한 경우는 물론 사업주체나 사업시기를 달리하는 경우에도 적용된다. 따라서 임야의 경우 주변에 개발 가능성이 높다면 매입시점에 연접개발제한에 걸리지 않았더라도 미리 건축허가를 받아두는 것이 필요하다.
참고로 전답도 연접개발제한이 적용되고 있긴 하다. 다만 전답의 경우 임야와는 달리 연접개발제한 지역이라도 주택 또는 제1종 근린생활시설의 건축이 가능하다. 그러므로 전원주택에 대한 실수요자라면 전답보다는 임야가 연접개발제한에 엄격하다는 점을 분명히 알고 투자해야 할 것이다.
[국토의계획 및 이용에관한법률로 풀어본 “연접개발제한”]
“법 제58조”, “시행령 제55조” 이 두 개로 설명이 끝난다.
그러나.... 만만치 않다. 중간중간 박스 안에 설명을 해 놓았으니 인내심을 갖고 끝까지...
자~~~ 한번 시작 해 봅시다.!!
법 제58조 (개발행위허가의 기준) ①특별시장·광역시장·시장 또는 군수는 개발행위허가의
신청내용이 다음 각호의 기준에 적합한 경우에 한하여 개발행위허가를 하여야 한다.
1. 용도지역별 특성을 감안하여 대통령령이 정하는 개발행위의 규모에 적합할 것
2. 도시관리계획의 내용에 배치되지 아니할 것
3. 도시계획사업의 시행에 지장이 없을 것
4. 주변지역의 토지이용실태 또는 토지이용계획, 건축물의 높이, 토지의 경사도,
수목의 상태, 물의 배수, 하천·호소·습지의 배수 등 주변환경 또는 경관과 조화를 이룰 것
5. 당해 개발행위에 따른 기반시설의 설치 또는 그에 필요한 용지의 확보계획이 적정할 것
시행령 제55조 (개발행위허가의 규모) ①법 제58조제1항제1호에서 "대통령령이 정하는 개발행위의 규모"라 함은 다음 각호에 해당하는 토지의 형질변경면적을 말한다. 다만, 관리지역 및 농림지역에 대하여는 제2호 및 제3호의 규정에 의한 면적의 범위안에서 당해 특별시·광역시·시 또는 군의 도시계획조례로 따로 정할 수 있다.
1. 도시지역
가. 주거지역·상업지역·자연녹지지역·생산녹지지역 : 1만제곱미터 미만
나. 공업지역 : 3만제곱미터 미만
다. 보전녹지지역 : 5천제곱미터 미만
2. 관리지역 : 3만제곱미터 미만
3. 농림지역 : 3만제곱미터 미만
4. 자연환경보전지역 : 5천제곱미터 미만
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☞ 여기까지 설명 일단, 위의 면적규모에 해당하는 토지(건물의 연면적이 아니니 주의!!)에 대하여는 개발행위허가를 받을 수 있다는 말이다. 물론 실무에서는 법 제58조 1항의 2,3,4,5호의 규정에 대한 위배여부도 따져봐야 하겠지만 여기서는 면적에 관한 사항만을 논하기로 한다. |
②제1항의 규정을 적용함에 있어서 개발행위허가의 대상인 토지가 2 이상의 용도지역에 걸치는 경우에는 각각의 용도지역에 위치하는 토지부분에 대하여 각각의 용도지역의 개발행위의 규모에 관한 규정을 적용한다. 다만, 개발행위허가의 대상인 토지의 총면적이 당해 토지가 걸쳐 있는 용도지역중 개발행위의 규모가 가장 큰 용도지역의 개발행위의 규모를 초과하여서는 아니된다.
③다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항에 따른 면적제한을 적용하지 아니한다. <개정 2005.1.15, 2005.9.8, 2006.3.23>
1. 지구단위계획으로 정한 가구 및 획지의 범위 안에서 이루어지는 토지의 형질변경으로서 당해 형질변경과 관련된 기반시설이 이미 설치되었거나 형질변경과 기반시설의 설치가 동시에 이루어지는 경우
2. 당해 개발행위가 「농어촌정비법」 제2조제2호의 규정에 의한 농어촌정비사업으로 이루어지는 경우
3. 초지조성, 농지조성, 영림 또는 토석채취를 위한 경우
4. 건축물의 건축, 공작물의 설치 또는 지목의 변경을 수반하지 아니하고 시행하는 토지복원사업
5. 그 밖에 건설교통부령이 정하는 경우
④제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 녹지지역·관리지역·농림지역 또는 자연환경보전지역 안에서 연접하여 개발하거나 수차에 걸쳐 부분적으로 개발하는 경우에는 이를 하나의 개발행위로 보아 그 면적을 산정한다. 다만, 도시계획시설사업의 부지인 경우 또는 제3항 제3호의 규정에 의하여 면적제한을 적용받지 아니하는 경우는 면적산정에 포함하지 아니한다. <개정 2004.1.20, 2005.1.15>
1. 삭제 <2004.1.20>
2. 삭제 <2004.1.20>
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☞ 여기까지 설명 위의 밑줄 친 부분이 바로 “연접개발제한”에 관한 규정이다. 무슨 말이냐 하면... 개발행위를 신청한 당해토지가 대통령이 정하는 개발행위의 규모에 해당하는 면적이라 하더라도, 당해토지와 연접한 토지 중에 개발행위가 완료되었거나 개발행위허가 등에 의하여 개발행위가 진행 중이거나 예정된 토지가 있다면 그 토지면적 과 당해토지면적의 합이 대통령이 정하는 개발행위의 규모에 해당하는 면적이어야 허가가 난다는 말이다. 이경우 개발의 주체가 동일인인지의 여부는 물문한다. 내가 개발 해 놓은 토지는 물론 다른사람이 개발을 해 놓은 토지라도 연접해 있다면 내 토지를 개발할 수 없게 될 수도 있다. 조문에서 보는 바와 같이 녹지지역, 관리지역. 농림지역, 자연환경보전지역 안에서의 행위에 한정되는 규정이다. “연접한 토지”란 개발행위신청 토지의 경계로부터 연접거리 이내에 있는 모든 토지를 말한다. ‘연접거리’는 지방자치단체마다 달리 정하고 있으며, 500m인 경우가 많으나 심지어 130m인 지자체도 있으니 시ㆍ군ㆍ구청에 별도로 문의하는 꼼꼼함을 잃지 말아야 할 것이다. 개발행위가 완료되었거나 개발행위허가 등에 의하여 개발행위가 진행 중이거나 예정된 토지면적의 합이 허가기준면적 미만일 경우는 그 차이만큼의 면적에 대하여는 허가를 받을 수 있다. (조문이나 나의 설명이나 이해하기 어렵기는 마찬가지다... 그러나 포기하지 말고 끝까지 읽어 주신다면 완벽한 이해를 약속한다. 깨달음의 길은 멀고도 험하다는 것을 명심하여야 한다.) |
⑤다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제4항의 규정을 적용하지 아니한다. <개정 2004.1.20, 2005.1.15, 2005.9.8>
1. 다음 각목의 요건을 갖춘 경우. 다만, 특별시장·광역시장·시장 또는 군수는 지역여건상 다음 각목의 요건을 적용하는 것이 불합리하다고 인정하는 경우에는 당해 지방자치단체에 설치된 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 요건을 완화할 수 있다.
가. 개발행위허가의 대상인 토지가 개발행위가 완료되었거나 개발행위허가 등에 의하여 개발행위가 진행 중이거나 예정된 다른 토지와 고속국도·일반국도 또는 너비 20미터 이상의 도로·하천·공원 등 지형지물에 의하여 분리될 것
나. 개발행위허가의 대상인 토지의 진입도로가 너비 8미터 이상이고 주간선도로 또는 「도로법」 제11조의 규정에 의한 도로(고속국도를 제외한다)에 직접 연결될 것
2. 개발행위허가의 대상인 토지가 자연취락지구·개발진흥지구 또는 위락지구안에 위치한 경우
3. 개발행위허가의 대상인 토지에 제1종근린생활시설 또는 주택(「주택법」 제16조의 규정에 의한 사업계획승인을 받아야 하는 주택을 제외한다)을 건축하고자 하는 경우
4. 계획관리지역(관리지역이 세분되지 아니한 경우에는 관리지역을 말한다)안에서 다음 각목의 공장중 부지가 1만제곱미터 미만인 공장의 부지를 종전 부지면적의 50퍼센트 범위 안에서 확장하는 경우. 이 경우 확장하고자 하는 부지가 종전 부지와 너비 8미터 미만의 도로를 사이에 두고 접한 경우를 포함한다.
가. 2002년 12월 31일 이전에 준공된 공장
나. 법률 제6655호 국토의계획및이용에관한법률 부칙 제19조의 규정에 의하여 종전의 「국토이용관리법」·「도시계획법」또는「건축법」의 규정을 적용받는 공장
다. 2002년 12월 31일 이전에 종전의 「공업배치 및 공장설립에 관한법률」(법률 제6842호 공업배치및공장설립에관한법률중개정법률에 의하여 개정되기 전의 것을 말한다) 제13조의 규정에 의하여 공장설립 승인을 얻은 경우 또는 동조의 규정에 의하여 공장설립 승인을 신청한 경우(별표 27 제2호 차목의 규정에 의한 면적제한 요건에 적합하지 아니하여 2003년 1월 1일 이후 그 신청이 반려된 경우를 포함한다)로서 2005년 1월 20일까지 「건축법」 제16조의 규정에 의한 착공신고를 한 공장
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☞ 여기까지 설명 “연접개발제한”의 예외 규정이다. 밑줄 친 부분은 특히 중요한 부분으로, 실제로 이러한 규정에 의하여 연접개발제한 규정을 피해가는 사례가 많다. 다만, 제3호의 규정(제1종근린생활시설 또는 주택은 연접개발제한규정을 적용하지 않는다는 규정)은 지목이 ‘임야’인 경우에는 해당되지 않는다. 다시 말해 지목이 임야라면 1종근생이나 주택도 연접개발이 제한된다는 말이다. 그러나 ‘임야’의 개발행위신청에 있어 연접토지의 지목이 ‘임야’가 아닌 경우와 '농지'의 개발행위신청에 있어서는 연접토지의 지목이 '농지'가 아닌 경우라면 '연접토지'로 보지 않는다. |
⑥특별시장·광역시장·시장 또는 군수는 제1항의 규정에 의한 개발행위허가 규모에 적합하지 아니함에도 불구하고 제5항제3호 또는 제4호의 규정을 적용하여 개발행위허가를 하는 경우에는 당해 건축물의 용도를 변경(연접개발을 적용하지 아니하는 건축물간의 변경을 제외한다)하지 아니하도록 조건을 붙여야 한다. <신설 2005.1.15>
[교훈]
녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 내에 토지를 소유하고 계신 분들은 다른사람이 먼저 연접거리 안에 개발행위허가를 받기 전에 먼저 받아 놓는게 좋다는 말씀!! 특히 지목이 임야라면 주택도 연접개발제한에 걸리니까 더 신경 쓰셔야합니다. 다른사람이 먼저 받아 내 토지에 제한이 걸리게 되면 심할경우 가격이 10분의 1로 떨어지지 않는다고 아무도 장담 할 수 없습니다.
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